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용도

부동산 가격 상승에 직접적인 영향을 미치는 게 도시기본계획에 입안하여 도시관리계획으로
배분되는 주거지, 상업지, 공업지, 녹지 등의 용도 변경이 수반되는 것이라고 할 수 있습니다.

자기 땅의 지목이 대지인지 전인지 잡종지인지는 잘 알지만 용도는 무엇인지 모른다면 자기 땅의 가치를 수박 겉핥기 식으로만 알고 있는 것.
대한민국 땅은 단 한평이라도 용도지역, 지구, 구역 등으로 384개의 제한 사항으로 락(LOCK)이 걸려있습니다. 사용할 수 있는 용도가 정해져 있고 좀처럼 변경이 되지 않고 변경에 걸리는 시간이
강산이 변해야 될 정도로 오래 걸리는지라 흔히 땅팔자라고 하는 '용도지역'이 무엇인지 시원하게 이해해보겠습니다.

사실 지목은 땅의 가치에 많은 영향이 없습니다. 지목은 현재 그 땅의 사용현황을 표시하는 것에 불과 합니다. 지목이 대지지만 용도지역이 농림지역이라면 농가주택밖에 지을 수 없고,
지목이 임야(산)라도 2종 일반주거지역이라면 아파트도 지을 수 있는 것입니다.

근래에는 환경이 도시계획에 가장 큰 영향 을 주고 있는데, 녹지와 공원으로 묶이면 토지투자 가치가 떨어지는 요인이기도 합니다. 용도지역, 지구, 구역은 국토기본벅, 수도권정비계획법(서울, 인천,
경기지역만 해당), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 기타 농지법, 산지법과 수많은 특별법에 근거해 해당 시군구의 집행부에서 입안하는 도시계획에 의해 결정 됩니다.

흔히 지역의 도시계획을 1급비밀이라고 하는 이유는 용도지역에 따라 땅값이 10-100배까지 차이 날 수 있는 현실로 이권개입이 가능한 점 때문입니다. 도시계획이 유출되면 검찰의 조사가 뒤따르고
이권에 개입하거나 금품수수행위가 발견되면 즉시 구속되는 것을 보면 도시계획이 이권 개입과 어느 정도나 연관되어 있는지 쉽게 이해할 수 있으며, 도시계획은 도시기본계획과 도시관리계획,
지구단위계획으로 나뉩니다.

20년 단위로 계획하고 5년 단위로 재조정하는 도시기본계획은 해당 시군구의 기초자치단체장이 입안하고 기초자치단체장이 임명하는 공무원 학자 등과 당연직으로 임명되는 자치단체의회의
의원들을 포함해 15명 정도로 구성되는데 시장이 입안한 도시기본계획은 주민공청회와 의회의 의견청취를 거쳐 도시계획위원회의 위원들이 최종 확정합니다.

도시기본계획은 장기적인 도시의 발전 방향의 제시와 특히 가장 중요한 부면으로 행자부의 인구수용승인을 통해 현황지대의 용도지역과 지구를 지정할 수 있는 도시관리계획의 근간이 됩니다.
도시기본계획의 승인 범위내에서 자치단체장과 자치 도시계획위원회는 광역단체장과 광역도시계획위원회의 승인을 받아 해당 지역의 땅을 집을 지을지 상가를 지을지 공장을 지을지 녹지로
묶을지 등을 세부적으로 결정하게 됩니다.

용도지역과 용도구분은 중복지정불가,용도지구는 중복지정가능
국이법상 용도지역
(국토의이용 및 관리에 관한법률)
- 용도지역은 토지의 이용 및 건출물의 용도·건폐율·높이 등을 제한
- 토지를 경제적, 효율적 이용, 공공복리증진도모를 위해 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
(전 국토에 해당)
용도지역의 지정권자 장관 또는 시,도지사가 국이법에 의해 도시관리계획으로 용도지역을 지정한때에는 용도지역의 결정, 고시 5일 후부터
이 법에 따라 행위제한을 받는다.
주거 지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역이다.
도시지역 용도구분 건폐율 용적률 건축물 규모
주거지역 1종전용 50% 100% 4층 이하의 단독주택 중심·양호한 주거환경 보호
2종전용 50% 150% 공동주택 중심·양호한 주거환경의 보호
1종일반 60% 200% 저층주택 중심의 편리한 주거환경의 조성
2종일반 60% 250% 중측주택 중심의 편리한 주거환경의 조성
3종일반 50% 300% 중 고층 주택 중심의 편리한 주거환경의 조성
준 주거 70% 500% 주거기능위주로 이를 지원하는 상업,업무기능 보완
상업지역은 상업, 그 밖의 업무기능의 편익증진을 위하여 필요한 지역이다.
도시지역 용도구분 건폐율 용적률 건축물 규모
상업지역 근린상업 70% 900% 근린지역 일용품 및 서비스를 공급
유통상업 80% 1100% 도시 및 지역간 유통기능의 증진
일반상업 80% 1300% 일반적인 업무 및 상업기능을 담당
중심상업 90% 1500% 도심,부도심업무 및 상업시설 확충 위하여 필요한 지역
공업지역은 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역 [건폐율=모두70%]
도시지역 용도구분 건폐율 용적률 건축물 규모
공업지역 전용공업 70% 300% 중화학공업 및 공해성공업수용
일반공업 70% 350% 환경을 저해하지 않는 공업의 배치
준 공업 70% 400% 경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거,상업,업무기능 보완필요
도시녹지보전, 자연환경, 녹지, 산림보호, 보건위생, 및 도시의 무질서 확산방지 위해 필요한 지역
도시지역 용도구분 건폐율 용적률 건축물 규모
녹지지역 보전녹지 20% 80% 도시의 자연환경 경관, 산림 및 녹지공간의 보전
생산녹지 20% 100% 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보 할 필요가 있는 지역
자연녹지 20% 100% 도시의 녹지공간 확보, 도시확산방지, 및 장례의 도시공급 등을 위하여 보전이 필요한 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적 개발허용
도시 외 지역으로 난개발을 방지 / 선계획.후개발을 목적으로 계획적 토지 이용을 위해 용도구분
도시지역 용도구분 건폐율 용적률 건축물 규모
보전관리 보전녹지 20% 80% 자연환경 및 산림의 보호 수질오염방지 녹지공간확보 및 생태계보전 등 주변의 용도지역 관계등을 고려. 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 보전관리지역으로 지정하여 관리한다.
생산관리 20% 80% 농업·임업·어업·생산들을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역의 관계등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 생산관리지역으로 지정하여 관리한다.
계획관리 40% 100% 도시지역으로 편입이 예상되는 지역. 또는 자연환경을 고려하여 계획적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적 관리가 필요한 지역

우리나라의 전 국토에는 한필지, 한필지 마다 건축물의 규모를 결정하는 용도의 구분이 되어 있습니다.

크게 도시지역과 비도시지역으로 나눌수 있으며, 도시지역 내(內)의 용도에는 주거지, 상업지, 공업지, 녹지등이 존재하며, 비도시지역에서는 관리지역의 계획관리, 생산관리, 보전관리와 농림지역이
존재합니다. 각각의 용도에는 건축물의 규모를 결정 지을 수 잇는 건폐율과 용적률의 표시가 되어있는데, 건폐율과 용적률이 클 수록 땅 값은 비싸지게 되는 것입니다.
예를 들어 같은 100평의 땅이지만 5층의 건물이 있는 땅과 15층의 건물이 있는 땅 중 어떤 땅이 더 비싼 땅일까요?

당연히 더 넓고 더 높은 건물을 지을 수 있는 땅이 비싼 겁니다. 이러한 건물의 크기를 결정지어주는게 바로 용도라는 것입니다.

비도시지역의 농립지역 및 관리지역이, 도시개발 계획에 따라 도시지역으로 편입이 된다면 주거지역, 상업지역, 공업지역,
녹지(자연녹지.생산녹지.보전녹지) 편입 되는 것이며, 건폐율과 용적율이 비도시지역의 관리지역 및 농림지역보다 상향되어
건축물을 지을 수 있는 규모 및 형태(주거기능,상업기능,공업기능)가 달라지는 것입니다. 즉 땅 값이 상승하는 원리는 일단의
지역에 고속도로 및 전철계획으로 교통이 편리해지는 조건을 갖추며 이러한 조건으로 인구유입을 가져오는 것
입니다.

늘어나는 인구를 수용하기 위해 비도시지역을 도시지역으로 편입시켜 건축물을 지을 수 있는 땅으로 용도를 상향시켜주는
것입니다. 전형적인 농촌의 모습을 가지고 있는 비도시지역의 토지들이 도시가 들어서는 도시지역으로 바뀌게 된다면 당연히
늘어나는 인구에 맞춰 도시개발을 해줘야 함으로 인구밀도에 맞게 도시관리계획에 입안하여 용도변경이 수반 되는 것입니다.
토지이용을 시키는 땅일수록 비싼 것입니다.

투자를 목적으로 했다면, 주거지. 상업지. 공업지 등으로 건폐율과 용적률이 상향 되어 더 이상 건폐율과 용적률의 큰 변화가
없을 당 보다는 현재는 도시지역 내(內)의 자연녹지(향후 도시공급 등을 위하여 보전 및 난개발을 막기 위해 규제가 있는 땅)
및 도시지역으로 편입이 예상되는 비도시지역의 관리지역, 농립지역 등이 투자처로는 좋은 것입니다. 하위의 용도가 상위의
용도로 변경이 예상되는 지역이 투자처로는 최고순위입니다.

신도시, 지구단위택지지구, 산업단지, 관광단지 등 인구가 유입 및 유동이 생길 수 있는 지역이라면 반드시 그 해당지역 토지의 용도변경이 수반 될 것 이며, 수용개발이 아닌 민간개발이 가능한 입지에
토지를 가지고 있다면 인생팔자가 바뀐다고 할 수 있는 것입니다.

즉, 땅 팔자는 선 하나에 갈리는 것이며 땅 팔자가 사람팔자를 바꿔주는 것입니다.

서울을 중심으로 1시간이내의 시간에 이동할 수 있는 교통수단이 새롭게 들어갔거나 들어가고 있는 지역이 있다면 반드시 그 해당 지역의 도시 기본계획을 살 필 것이며, 개발대상지에 수용범위를
벗어나 민간개발이 이뤄 질 지역이며, 당장이라도 건축이 가능한 용도의 땅을 가질 수 있다면 성공할 수 있습니다.